Scruter le secteur immobilier est essentiel pour l’économie de notre pays et je voulais profiter de cet article pour vous redonner les grandes lignes à avoir à l’esprit quand on parle d’immobilier.

Selon la dernière étude disponible, qui date de 2017, le secteur immobilier pèse 10 % du PIB français. Cette étude intitulée « Real Estate and Urban Employment Monitor – 2017 » a été publiée par Ernst & Young.

10 % du PIB soit 220 milliards d’euros pour les 8 branches d’activité à savoir « construction, ingénierie, architecture / urbanisme, investissement, expertise, promotion immobilière, commercialisation, gestion de l’immobilier ».

Mais comme vous le voyez, ces 8 branches c’est tout ce qui est fait chaque année, cela ne prend pas en compte le « stock », c’est-à-dire presque 34 millions de logements, 54 millions de m² de bureaux en Île-de-France et 200 millions de m² en région.

Dans notre monde ouvert et globalisé, l’immobilier reste par essence non-délocalisable, ce qui en fait l’une de nos plus précieuses sources de PIB.

Le célèbre adage « quand l’immobilier va tout va » prend tout son sens.

Recul des crédits immobiliers au premier trimestre

C’est une dépêche de l’agence Reuters qui explique que « le reflux du marché des crédits à l’habitat se confirme au premier trimestre en France et laisse présager une année 2018 de progression modérée des taux sur fond de hausse des prix qui réduit la solvabilité ».

Si nous ne pouvons pas parler de « crise » immobilière, et encore moins de « krach », les dernières données statistiques sont mauvaises et confirment les données et témoignages de terrain que je peux recueillir.

Avec la fin des APL accession et la réduction du PTZ, c’est une grosse partie de la promotion immobilière neuve en particulier de maisons individuelles qui est touchée de plein fouet avec des baisses de chiffres dépassant parfois les 30 à 40 % d’une année sur l’autre, ce qui est considérable.

On apprend d’ailleurs par cette dépêche que « le nombre de prêts bancaires accordés sur les trois premiers mois de l’année affiche un recul de 16,9 % par rapport à la même période de 2017, tandis qu’en volume, la production de crédits a connu une baisse de 9,9 % ».

Des taux qui restent très bas !

« Les conditions de financement restent pour leur part « exceptionnelles », souligne l’Observatoire, avec des taux descendus à 1,49 % en mars (1,48 % en moyenne au premier trimestre) sur fond de baisse des taux générale depuis décembre 2017.

« Mais les taux bas ne sont plus suffisants pour compenser la hausse des prix de l’immobilier : la dégradation de la solvabilité due à la hausse des prix constatée depuis 6 mois a été 4 fois plus forte que ce que la seule baisse des taux aurait pu absorber », poursuit-il. »

Les taux restent donc historiquement particulièrement bas et en cela, le recours à l’endettement pour financer de l’immobilier reste toujours l’une des seules opportunités réelles offertes aux épargnants pour se constituer du patrimoine avec de l’argent qu’ils n’ont pas, à savoir en recourant à l’effet de levier de la dette. Attention tout de même évidemment à rester prudents, car comme vous venez de le voir, l’immobilier vacille.

Nous atteignons de tels niveaux de prix, d’endettement global, et de réduction des aides à la pierre (qui sont une nécessité d’ailleurs) que le passage d’un marché immobilier très « soutenu » par les différents gouvernements à un marché qui serait nettement « libre » et fonctionnerait sur ses fondamentaux économiques ne se fera pas sans quelques chocs.

Chocs qui seront renforcés par la hausse des taux, même si celle-ci est modérée, qui viendra encore éroder le nombre de ménages solvables.

En effet, « l’Observatoire prévoit que « les taux des crédits immobiliers ne devraient progresser que modérément en 2018 et terminer l’année entre 1,65 % et 1,70 % au maximum ».

Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !

Charles SANNAT

Source: insolentiae – Voir les précédentes interventions de Charles Sannat