Je me souviens que la question de la bulle immobilière a commencé à agiter les foules vers 2007. Aujourd’hui nous sommes toujours dedans, 10 ans après …
Alors est-ce vraiment une bulle ?
N’est ce pas un changement de paysage ou l’immobilier devient-il définitivement plus cher ?
Je ne le crois pas et je vous explique pourquoi.
Philippe Herlin: La bulle immobilière mondiale grossit, prenez vos précautions France: le marché de l’immobilier est clairement en surchauffe. La montée des prix tourne à la flambée.
Immobilier : emprunter n’a jamais été si bon marché depuis 1975 (Le Figaro) mais les prix sont records ! https://t.co/rU7XrJgt6S
— Philippe Herlin (@philippeherlin) 19 juillet 2017
Egon Von Greyerz s’attend à ce que la bulle immobilière, gonflée par le crédit, s’effondre d’au moins 75 %, voire probablement de 90%.
En 2021, vous pourriez bien devenir propriétaire d’une maison pour seulement 80g d’or (2,6 onces) Simone Wapler: Crédit pas cher = immobilier trop cher
Source: grandangle-leblog.fr
Ajoutez à cela que même les proprios ont intérêt à cette baisse dès lors qu’ils comptent améliorer leur logement.
Supposez que vous vouliez déménager de votre logement actuel, valeur fictive 100k pour un bien 2 fois plus cher, de 200k. Vous devez rajouter 100k de votre poche… Alors que si les prix baissent de 50%, alors vous allez déménager de votre bien de 50k pour un bien 2 fois plus cher, de 100k, vous devez donc apporter 50k de votre poche… L’état a intérêt à éviter cette baisse, car il y gagne, ainsi que les promoteurs immobiliers et les notaires et les agents immobiliers. (L’état taxe les gens en fonction de la valeur fictive de leur bien immobilier, même si une fois mis en vente, ils n’arrivent pas à le vendre au prix fictif immaginé – c’est plus facile d’accepter une taxe foncière de 6000euros par an si on vous dit que votre bien vaut 500.000euros, que si on vous dit que votre bien en vaut 200.000). Et ce, meme si vous n’arriverez qu’à le vendre aux alentours de 200.000
La bulle va évidemment exploser, démonstration: (1) la démographie française va subir le papyboom (30années de babyboom entre 1952 et 1975 vont se transformer en armée de vendeurs), et les papyboomeurs détiennent la plupart de l’immobilier. La plupart des héritages sont remis instantanément à la vente. Bref: tout ce qu’ont les vieux va se retrouver en vente, et face à eux, il n’y a pas assez d’acheteurs. Regardez la pyramide des ages.
(2) Le chômage est record, nous ne sommes plus dans le paradigme de croissance, n’en déplaise aux médias. Et dans ce chômage, nous avons une précarisation des emplois – les banques ne leur prêtent pas, aux précaires CDD ou CDI-intérim-à-la-Macron.
(3) Les taux vont monter, et même les fdp comme Laurent Vimont, président de Century21 avouent à regret que si les taux montent de 1%, alors les prix vont, toute chose égale par ailleurs, tomber de 10 à 15%. (Ce n’est pas pour rien qu’il est locataire, le fdp bien informé)…
(4) Ceux qui disent que paris ne baissera jamais oublient simplement que cycliquement, paris chute aussi. Paris intra-muros a perdu 40% il y a pres de 30ans… le schéma est toujours le même: la campagne chute en premier, puis suit les grandes agglomérations, lentement contaminés par la baisse.
(5) il y a bcp d’autres arguments, mais les fondamentaux sont implacables et suffisants.
Quelques points à ne pas oublier concernant l’immobilier.
Les prix immo ne peuvent pas baisser significativement et longtemps en-dessous du coût de la construction auquel on ajoute le coût du foncier. La bulle, si elle existe, ne concerne véritablement que les quelques villes internationalisées hors de prix où le troupeau des bobos mondialisés veut à tout prix s’entasser, en geignant indéfiniment à propos de sa propre pollution concentrée sur les quelques hectares d’élection.
Le dégonflement d’une bulle n’a strictement aucun impact sur la valeur intrinsèque des résidences principales. Une fois la résidence principale acquise, elle s’échange contre une autre résidence principale de valeur équivalente, peu importe les variations de prix. L’immeuble devient sa propre unité de mesure. Etre propriétaire de sa résidence principale permet de s’affranchir du risque d’érosion monétaire pour une part de son patrimoine utile.
Le risque d’éclatement d’une bulle pèse sur les crédits dont le reste à payer dépasse la valeur résiduelle de l’hypothèque. Il ne concerne donc que les crédits les plus récents, notamment ceux à taux variable, assurés par une hypothèque. Autant que possible, évitez d’y recourir.
Si en France, certaines zones connaissent des prix immobilier très faibles, semblent oubliées du marché, alors n’hésitez plus, foncez ! C’est le meilleur service que vous pourrez rendre à vos héritiers, sur plusieurs générations.
Skandar Furlan
au contraire je suis super optimiste pour le foncier, surtout les petits biens et immeubles à rénover car les états européens devront loger des millions de familles clandestines ces futures années et viendra un temps où la bien pensance et la revendication prolétaire pour l’élévation naturelle du niveau de vie forceront à passer du logement en container à des logements en dur, sans parler des logements en château ou en entrepôts ré-aménager déjà actuels
Chloé Kuro
virons le macron
Je ne sais pas si je dois en rire ou en pleuré, chaque miette de décisions prises sans référendums à ses citoyens est une dictature, alors les décisions à coups d’ordonnances dictatoriales sont bien sûr impliquées directement, ont un impact certain sur toutes choses et dans tous les domaines! Le crash de l’immobilier des ménages et citoyens américains, bientôt , nous y seront ! Regardez à paris, quelle honte, ma fille y peine à trouver un logement habitable et honnête!
Paris est à la botte Des FM, cette ville n’est plus que l’ombre d’elle même, et malheureusement Paris est le centre décisionnaire de la France
Oui, mais je suis très inquiète pour l’avenir de ma fille, puisque pour son métier, elle est obligée de résider à paris!
Votre fille est sous astreinte dans l’heure ? Parce que c’est la seule raison qui justifie de vivre à proximité immédiate de son travail. Et si c’est le cas, elle touche forcément une prime compensatoire. Sinon, elle fera comme les autres, elle ira vivre à deux heures de trajet de son travail, loin en banlieue, là où les prix restent abordables. Et puis un jour, elle en aura marre, elle démissionnera et elle ira vivre en province où la vie est plus douce. Comme les autres…
Virginie Mathieu Je sais c’est mon cas et l’exil à plus de 40 ans on le paye cash 🙂 drôle de pays, vive le diesel pour faire les aller retour 🙂
Il faut continuer de lutter, malgré tout, notre seule chance de survie!
les banques tiennent les gens par les crédits et l’état par leur boulot
Oui, super intelligents tout ceux qui ne vivent qu’a crédit !
On refera une autre bulle.
Ce monsieur oublie aussi un paramètre dans les raisons de la bulle, c’est le problème des taux d’intérêts élevés avant 2000 ajouté à la stagnation des salaires depuis 2000, voir leur chute depuis 2008.
En effet il a toujours été habituel de voir que le prix de vente d’un logement correspondait non seulement au prix d’achat du bien à l’origine, mais aussi aux intérêts payés. Ainsi on avait pris l’habitude de voir un logement revendu 20 ans après, au double de son prix d’achat (achat+intérêts sur 20 ans), et quand on sait qu’on commence d’abord par payer les intérêts avant le capital, on comprend mieux l’inflation « technique » sur les logements. Or si durant les 30 glorieuse, cela avait été admis, c’est parce que les salaires suivaient. Tout cela marchait bien avec un temps de retard, mais dans l’ensemble c’était synchrone.
Ce qui n’était plus le cas à partir de 2000. On a d’abord vu une baisse des taux, ce qui a fait croire que malgré des salaires trop faibles, on pouvait toujours acheter, puis une demande accrue en achat. Mas la machine s’est emballé, au temps de retard entre achat et revente, on a rajouté une hausse des prix due à une forte demande, et là c’est la cata. D’où la première bulle, et celle qui va exploser très bientôt.
D’accord avec votre analyse,toutefois comme il est bien dit dans l’article,le prix de l’immobilier dans les grands axes de France résiste à tout,en total déconnexion avec le prix de la vraie vie et les salaires,et on nous parles depuis maintenant 10 ans de l’éclatement éventuel de cette bulle,la seule baisse significative,c’est l’immobilier en ruralité,et encore,certains biens vétuste peuvent rester facilement 5 ans sur le marché sans trouver preneur.
vous avez raison. A noter que la baisse des prix en ruralité est due surtout à la désertification sociale de ces régions: plus de médecins, plus d’épicerie, plus d’école et de poste (j’habite en Cévennes, je sais de quoi je parle). Ceci présage bien mal de notre avenir, qui devrait voir cette désertification toucher des villes de plus en plus grandes.
On peut même se demander si on n’assiste pas à un jeu de vases communicants, les acheteurs potentiels préférant abandonner les campagnes et chercher des logements en grande ville. D’ou la bulle
En même temps, s’il y a réellement plus de demande solvable que d’offre, il ne s’agit pas d’une bulle mais d’une simple hausse des prix tout à fait normale. Puisque la hausse des prix ne se dégonfle pas et que les volumes restent très élevés, il ne s’agit pas d’une bulle.
Si on compare la situation actuelle à celle qui prévalait au XIXe siècle, on note que les prix étaient beaucoup plus élevés du fait de la pénurie de logements. Si l’offre immobilière n’augmente pas, les prix continueront d’augmenter car les raisons expliquant l’excès de demande ne semblent pas devoir changer rapidement.
A quantité de logements inchangée, pour que les prix baissent, il faut une crise financière qui réduise le niveau de solvabilité de la demande par manque de crédits.
Si on paye plus d’intérêts lors des premières échéances, c’est que le capital emprunté est maximal au début du contrat. Lors des premières échéances, il reste plus de capital à rembourser qu’en fin de contrat de prêt. Plus de capital restant à rembourser = des intérêts plus élevés au début. Une simple formule de calcul disponible sur Excel permet de comprendre le phénomène simplement.
Si on veux payer des intérêts égaux à chaque échéance du début à la fin du contrat de prêt, on doit souscrire un crédit in fine à taux fixe, où on rembourse tout le capital au terme en une seule fois, les échéances de remboursement intermédiaires ne comportant que des intérêts. C’est d’ailleurs ce type de crédit qui est à la mode dans un des pays nordiques, avec des termes à plus de cent ans. Comme la plupart des emprunteurs sont morts avant le terme du contrat et que les héritiers ne peuvent généralement pas rembourser le capital en totalité, la banque fait vendre le bien immobilier et récupère son capital, le reliquat allant aux héritiers. Evidemment dans ce cas, si le marché immobilier se retourne, les héritiers n’ont plus qu’à renoncer à l’héritage pour ne pas avoir à assumer la dette.
Bref, le système privilégiant le remboursement du capital au fil du temps est beaucoup moins inflationniste que le système in fine et moins dangereux pour les héritiers. Et ne parlons pas des taux variables en vigueur dans la plupart des pays du monde : c’est la pire situation, potentiellement la plus inflationniste.
Enfin, ce qui explique l’inflation immobilière en dehors des grandes villes où la demande est naturellement plus forte que l’offre, ce sont les taxes de plus en plus délirantes sur les entreprises, notamment sur le travail, que les constructeurs répercutent évidemment sur les prix immobiliers. Comptez le nombre d’heures de travail nécessaires pour construire une maison, multipliez par le smic chargé + les taxes que l’entreprise supporte, et vous verrez que les prix immobiliers suivent l’évolution des charges fiscales et sociales. Et le prix du neuf influence forcément le prix de l’ancien, sinon plus personne ne vendrait un bien ancien à peu près en état.
N’oubliez jamais une loi économique fondamentale : c’est toujours le client final qui paye toutes les taxes sans exception dans le prix de vente. Les entreprises ne font que collecter les taxes pour le compte de l’Etat mais ne les payent pas elles-mêmes.
En dehors de Paris, situation exceptionnelle faisant partie du groupe des 5 ou 6 villes mondiales, ce sont essentiellement les taxes délirantes et le « progrès social » de l’Etat qui ont provoqué l’inflation immobilière en France. Pas les taux d’intérêts.